川越市 分譲マンションでも大丈夫？
設計士や不動産に詳しい知人などに相談してみれば、おおよその目安が立つものと思われます。
一般に、昭和判年代に公社や公団が分譲した団地などは敷地に余裕があり、余剰容積が残っている場合が多いようです。
余剰容積がある程度あるならば、その部分を売却して事業費をまかなうことが可能となるため、大きな負担をせずに建替えに参加して新しい住戸を得ることも可能です。 実際、建替え前は3万円ちょっとの価格だった団地が、建替えによって約3万円の価格のマンションになった例もあります。
とはいえ、こういうことを見越して中古マンションを買うのは冒険ではありますが。 一方で、幹線通り沿いに建つマンションなどは、余剰容積がほとんどないものが多く、建替えを実現することは非常に難しいものと想像されます。
そのような場合には管理が適切になされているかどうかを確認し、将来の大規模修繕への備えがなされているかチェックしておくことが大切です。 納金の有無まれに前所有者が管理費などを滞納したまま売却する例があります。
滞納分が3万円を超す場合もあるそうです。 区分所有法では買った人が前所有者の管理費を支払わなければならないとされていますので、この点はきちんと確認しておきたいところです。
リフォームして住もうと中古を安く購入する人もいるでしょう。 専有部分は個人で自由にできるといっても、マンションの管理規約に従わなければなりませんから、その条項がどうなっているか前もって確認しておくといいでしょう。
また、建物の構造によっては配管の状況によって大幅なリフォームができないことも考えられますから、そのあたりも注意が必要です。 トラブルの過去歴過去に住民同士のトラブルがなかったか、設備の不具合で問題は起きなかったかなど、「負の履歴」もできれば確認しておきたいところです。
マイナスと思われる情報もきちんと開示してくれる仲介業者、不動産会社はかえって信頼できるのではないでしょうか。 2005年2月に明らかになった震強度偽装事件から1年あまりがたちました。
この事件に巻き込まれた、いくつかのマンションでも建替え決議が成立し、解体工事に着工したものも出始めました。 この事件は、阪神・淡路大震災後から、新耐震基準でつくられたマンションなら安心だと信じ込んでいた多くのマンション住居者にまさかの事件でした。
マンションが広く認知され、急速に普及していく過程の中で、地震国の宿命として、大地震に直面するたびに建築基準法をはじめとする諸制度が見直されてきました。 とりわけ耐震基準については、1950年に現在の建築基準法が制定されてから、十勝沖地震、宮城沖地震、阪神・淡路大震災などの大地震が起こるたびに、調査が行われ、その結果をもとに耐震性に関わる内容が見直され、規定が修正・強化されてきました。
そして、私たちは阪神・淡路大震災の教訓として、新耐震基準を充たしていないマンションへの効果的な耐震対策を早急に実施する必要があることを、大きな犠牲の中で学んだはずでした。 この中で、その教訓は十分に活かされてきたのでしょうか。
仮に、この教訓を十分に活かしていないとすれば、その理由はどこにあるのでしょうか。 この点についてまず考えてみる必要がありそうです。
阪神・淡路大震災から10年後起こった耐震強度偽装事件はまさに天災ではなく、人災でした。 それゆえ、その衝撃が社会に与えた影響は、ある意味でより深刻であったといえるかもしれません。
「マンションと耐震」という問題も、耐震基準や耐震性能といったハードに関わる問題から、ソフトに関わる問題にその軸足を移しつつあるのだと思います。 そのような中で、耐震強度偽装事件は起こったのです。
この事件から私たちが学ぶべき教訓はなんでしょう。 不動産関係のリサーチ会社、Tの調査によれば、この大震災で中・大破したマンション約200棟のうち、7割以上が新耐震基準となる以前に建てられたマンションは倒壊でした。
大破したものに限ればその約9割が旧耐震基準のマンションでした。 マンション全体との比較でみると、新耐震基準で建てられたマンションで中・大破したものは1・6%に過ぎなかったのに対して、旧耐震基準で建てられたマンションでは4倍以上の6・5%が中・大破しています。
阪神・淡路大震災では、建物の形式によっても被害の状況にかなりの差があったことが報告されています。 新耐震基準を充たしていない建物について積極的に耐震診断や改修を進める目的で制定された法律が1995年6月に成立した「耐震改修促進法」です。
その耐震改修促進法が制定されてすでに30年以上が経過しましたが、耐震診断や耐震改修はどのくらい実施されているのでしょうか。 2007年1月7日付けのＡ新聞朝刊はトップ記事として、旧耐震基準で建てられたマンションが全マンションの約30％あたる2万2000棟あまりある中で、実際に耐震診断を実施しているマンションはそのうちのわずか2割でしかないことを報じました。
さらに、診断後、実際に耐震補強工事を実施した例はなんと3件とのことでした。 もっとも、耐震診断の実施状況は自治体によってかなりの差があり、耐震診断が最も進んでいる横浜市では10%、神戸市では20%のマンションで診断が行われている一方で、東京は2%に充たない実施率で、助成策の整備など自治体の姿勢がかなりの影響を及ぼしているようです。
いずれにしても、何年に阪神・淡路大震災の教訓をもとに耐震改修促進法が定められ、すでに10年以上が経過したにもかかわらず、ほとんどのマンションで耐震診断すら行われていないという事実は深刻に受け止めるべき問題であると思います。 新耐震基準になる前に建設されたマンションの中には、耐震上の問題を抱えたマンションが相当数あるといわれる中で、耐震強度偽装事件を契機に社会がマンションの耐震性にあれだけ関心を示したにもかかわらず、ほとんどのマンションで耐震診断すら進んでいない、という現実を私たちはどのようにとらえればよいのでしょうか。
実際に横浜市や神戸市などでは8割を超える実施率を実現していることから、各自治体が本格的に取り組めばほとんどのマンションで耐震診断が実施されるものと考えられます。 問題の本質は実施率の高さではなく、自主的に診断が進んでいないという現実です。
実際に、耐震改修工事の実施を検討しているマンションで、役員から聞いた話では、耐震改修に反対する意見として多いのは、「もっと危険なマンションや住宅があるのに、なぜ無理して改修する必要があるのだ」、「耐震改修を行うと建物としての資産価値が下がる」といった意見だそうです。 地震への漠然とした不安を抱えながら、具体的な行動に結びつかないのは、私たち日本人特有の諦観のようなものかもしれません。
戸建て住宅であれば、個人の責任としてどのような選択を行うことも、ある意味で自由であるといえるかもしれません。 しかし、マンションは大きな一隻の船のようなものです。
これを私は繰り返し「運命共同体」ということばで訴えてきました。 震災で大きな影響を受けたマンションの例をあげるまでもなく、どこかの階が崩壊するようなことがあれば、そのマンション全体が崩壊してしまうのです。
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この事件に巻き込まれた、いくつかのマンションでも建替え決議が成立し、解体工事に着工したものも出始めました。 この事件は、阪神・淡路大震災後から、新耐震基準でつくられたマンションなら安心だと信じ込んでいた多くのマンション住居者にまさかの事件でした。
マンションが広く認知され、急速に普及していく過程の中で、地震国の宿命として、大地震に直面するたびに建築基準法をはじめとする諸制度が見直されてきました。 とりわけ耐震基準については、1950年に現在の建築基準法が制定されてから、十勝沖地震、宮城沖地震、阪神・淡路大震災などの大地震が起こるたびに、調査が行われ、その結果をもとに耐震性に関わる内容が見直され、規定が修正・強化されてきました。
そして、私たちは阪神・淡路大震災の教訓として、新耐震基準を充たしていないマンションへの効果的な耐震対策を早急に実施する必要があることを、大きな犠牲の中で学んだはずでした。 この中で、その教訓は十分に活かされてきたのでしょうか。
仮に、この教訓を十分に活かしていないとすれば、その理由はどこにあるのでしょうか。 この点についてまず考えてみる必要がありそうです。
阪神・淡路大震災から10年後起こった耐震強度偽装事件はまさに天災ではなく、人災でした。 それゆえ、その衝撃が社会に与えた影響は、ある意味でより深刻であったといえるかもしれません。
「マンションと耐震」という問題も、耐震基準や耐震性能といったハードに関わる問題から、ソフトに関わる問題にその軸足を移しつつあるのだと思います。 そのような中で、耐震強度偽装事件は起こったのです。
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その耐震改修促進法が制定されてすでに30年以上が経過しましたが、耐震診断や耐震改修はどのくらい実施されているのでしょうか。 2007年1月7日付けのＡ新聞朝刊はトップ記事として、旧耐震基準で建てられたマンションが全マンションの約30％あたる2万2000棟あまりある中で、実際に耐震診断を実施しているマンションはそのうちのわずか2割でしかないことを報じました。
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いずれにしても、何年に阪神・淡路大震災の教訓をもとに耐震改修促進法が定められ、すでに10年以上が経過したにもかかわらず、ほとんどのマンションで耐震診断すら行われていないという事実は深刻に受け止めるべき問題であると思います。 新耐震基準になる前に建設されたマンションの中には、耐震上の問題を抱えたマンションが相当数あるといわれる中で、耐震強度偽装事件を契機に社会がマンションの耐震性にあれだけ関心を示したにもかかわらず、ほとんどのマンションで耐震診断すら進んでいない、という現実を私たちはどのようにとらえればよいのでしょうか。
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